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房地产基金运作模式图,房地产运营模式
作者:35配资网   日期:2020-04-29 20:47:15    阅读:570
  

基金(Fund)从广义上说,基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。主要包括信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金,各种基金会的基金。人们平常所说的基金主要是指证券投资基金。

基金运作方式:封闭式基金,属于信托基金,是指基金规模在发行前已确定、在发行完毕后的规定期限内固定不变并在证券市场上交易的投资基金。

对冲基金英文名称为Hedge Fund,意为“风险对冲基金”,起源于50年代初美国,当时的操作宗旨是利用期货、期权等金融衍生产品对相关联的不同股票进行实买空卖、风险对冲操作技巧一定程度上可规避和化解投资风险。

QDII是Qualified Domestic Institutional Investor (合格的境内机7a686964616fe58685e5aeb931333363376437构投资者)的首字缩写。它是在一国境内设立,经该国有关部门批准从事境外证券市场的股票、债券等有价证券业务的证券投资基金。

ETF是Exchange Traded Fund的英文缩写,中译为“交易型开放式指数基金”,又称交易所交易基金。

认股权证基金(Warrant Funds):此类型基金主要投资于认股权证,基于认股权证有高杠杆、高风险的产品特性,此类型基金的波动幅度亦较股票型基金为大。

契约型基金又称为单位信托基金,指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家基金管理公司,基金管理公司作为委托人通过与受托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证--"基金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。

平衡型基金是指以既要获得当期收入,又追求基金资产长期增值为投资目标,把资金分散投资于股票和债券,以保证资金的安全性和盈利性的基金。

平衡型基金可以粗略分为两种:一种是股债平衡型基金,即基金经理会根据行情变化及时调整股债配置比例。当基金经理看好股市的时候,增加股票的仓位,而当其认为股票市场有可能出现调整时,会相应增加债券配置。

公司型基金又叫做共同基金,指基金本身为一家股份有限公司,公司通过发行股票或受益凭证的方式来筹集资金。投资者购买了该家公司的股票,就成为该公司的股东,凭股票领取股息或红利、分享投资所获得的收益。

保险基金指为了补偿意外灾害事故造成的经济损失,或因人身伤亡、丧失工作能力等引起的经济需要而建立的专用基金。

信托基金也叫投资基金,是一种“利益共享、风险共担”的集合投资方式:指通过契约或公司的形式,借助发行基金券(如收益凭证、基金单位和基金股份等)的方式,将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来,形成一定规模的信托资产,交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资,获得的收益由投资者按出资比例分享,并承担相应风险的一种集合投资信托制度。

投资基金一般基金主要投资大盘蓝筹股,而计算上证指数时,大盘蓝筹股也占了很大的权重,所以基金的下跌、上涨与股市上证指数的下跌、上涨一般是同涨同跌的关系。

股票基金是以股票为投资对象的投资基金,是投资基金的主要种类。股票基金的主要功能是将大众投资者的小额投资集中为大额资金。投资于不同的股票组合,是股票市场的主要机构投资者。

货币市场基金是指投资于货币市场上短期有价证券的一种基金。该基金资产主要投资于短期货币工具如国库券、商业票据、银行定期存单、政府短期债券、企业债券等短期有价证券。

债券型基金顾名思义是以债券为主要投资标的的共同基金,除了债券之外,尚可投资于金融债券、债券附买回、定存、短期票券等,绝大多数以开放式基金型态发行,并采取不分配收益方式,合法节税。国内大部分债券型基金属性偏向于收益型债券基金,以获取稳定的利息为主,因此,收益普遍呈现稳定成长。

房地产基金,专门投资于期货、期权的期货和期权基金,专门投资于黄金市场的黄金基金,专门投资于实业的产业基金。这些基金对我们初涉基金投资的人来说投资机会不多,先搞通上面几种最常见的几种基金后再说。

海外基金:是投资到海外市场的基金。泛指由大陆投资团队在海外及中国香港地区注册、运作的对冲基金产品。这些产品的投资范围是在中国香港乃至于在全球市场进行投资,投资标的除股票外,还可涉及多种衍生品、外汇等。基金运作方式可以采用封闭式、开放式或者其他方式。

我国的房地e68a84e8a2ad7a6431333365643635产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前,信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头,处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少,资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为最佳融资方式之一。两者结合,取得了双赢的结果。一方面,信托业借势发展壮大,分享房地产业较高的行业利润;另一方面,房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本,并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。自2002年开始的十四年间,房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。据统计,2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域,房地产信托产品也正式走入投资者视线,并进入了平稳发展阶段。因为,2003年6月,中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件),对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。比如:1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年。这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。而自2007年3月央行首次加息,到12月央行连续加息六次,同时银监会出台了九条新规,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。此后,伴随着房价的一路飙涨,房地产市场火热的房地产信托一路升温。房地产业是一个特殊的行业,与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征,它对经济发展的带动力很强,是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业,其发展与金融业的支持密不可分,两个行业互相影响、互为依托。同时,房地产行业还是国家宏观调控的重点领域,对其又爱又恨,可谓成也萧何败也萧何,这也注定了房地产行业周期波动较为明显。所以现在信托公司业务方向主要有几大块:一、机会性抓取一线城市住宅地产项目,特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。二、结合资产证券化业务,适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同,而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点,是资产证券化的重要基础资产。三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行,结构性库存高企,行业内普遍存在高杠杆问题,加之竞争加剧,优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势,未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金,在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作,成立跨周期并购基金。四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场,通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑,并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑,如何盘活这块存量,考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。房地产信托具有非常市场化的定价模式,对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中,不过总体看,由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大,因而整体融资成本比较高,投资者所获得的收益率也高,信托公司所获得的报酬在2-3%,以及其他费用,整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些,具体定价根据融资方信用水平而有所不同。房地产信托运作的几大模式1、房地产债权信托房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托,是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。根据监管部门要求,向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件:四证:国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证三成:自有资本金投资比例达到30%二级:具有房地产开发二级资质房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题,因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面,通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。(市面上绝大多数房地产信托属于此类型,信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业)房地产债权信托具有简单、易于操作的特点,同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过,房地产债权信托对于放款条件要求较高,部分未达到要求的融资需求,无法满足,而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆,将压缩其后续融资空间。2、房地产股权信托房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。股权获得方式:受让原有股东股份增资出资新设项目公司与债权信托相比,房地产股权信托并没有那么严格的合规要求,因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求,股权融资也有利于美化房企财务报表,部分情况是作为过桥资金,待四证齐全后向银行申请开发贷,实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的,实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权,其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设,这实际上既降低了股权投资收益的不确定,也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。房地产股权信托重点关注最终能否到期退出,对于负有回购协议的,这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时,由于参股房企,信托公司也需要履行股东权利义务,参与重大事项决策,这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段,第一一般采用采用结构化设计,通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押,从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策,掌握财务、公章等各类印章和网银密钥,部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等3、房地产财产权信托房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。(一)房企作为委托人的财产权信托以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求,但是此处房企为委托人,财产权小份额切分,转让给合格投资者,从而获得开发资金。不过,目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议,从而实现投资者的固定收益,是信托融资的一种交易结构形式变通,或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权,诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年,但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议,该类信托还有待于接受司法审判的检验。目前房地产财产信托本质还是一种融资工具,而不是来自基础资产的收益,因而其重点还是要看回购义务人的履约能力,主要是偿债能力和偿债意愿,其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。(二)个人作为委托人的房地产财产权信托个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托,是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性,实现房产的保值增值,以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产,由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项,待房地产建设成功后,或者通过出租实现向受益人分配收益,或者将成品房向受益人分配,不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化,通过有效管理以房地产作为信托财产的方式,所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍,在日本个人可设立不动产信托,由受托人实现信托财产的管理、租赁等,从而实现房产的保值增值。而在欧美,设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人,同时由避免继承人直接获得房产后变卖。房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司,尤其帮助通过出售等方式,处置房产,最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。我国尚未开展此类业务,一方面是由于现行信托法律制度不健全,包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在,另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高,市场需求不高。但是,从未来发展看,此类业务还是具有一定市场空间的。4、房地产资产证券化信托资产证券化既包括各类金融债权,也包括各类不动产,房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托,就是不动产资产证券化的重要一类,是指投资人将资金以类债券的投资形式,投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里,通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起,至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs,其总资产超过3000亿美元,近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。不同于一般的信托产品,REITs具有鲜明的特征。它投资期限长,以成熟的商业物业为主,资金来源多是公募形式,对投资对象(限制开发项目)有限制,甚至地域有限制,属于一种大众投资工具,监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权,有固定资产作后盾,因而也较容易用于质押或担保融资,收购物业需要具备独立法人资格。同时,REITS也受到较为严格的监管,根据美国、法国等主要国家的监管要求,REITS发行前需要经过监管审批或者报备,一般采用信托制或者公司制实现破产隔离,大部分无最低注册资本要求,75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产,每年需要分配大约近90%的收益,一般仅对投资者所获得的红利征税,从而避免双重征税。(目前在国内已经重启,并且试点)5、基金化房地产信托基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的,即房地产基金信托,从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资,通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式,同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式,信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作,也可以与大型房地产开发企业合作,从而实现强强联合,发挥各自优势,实现全周期下,房地产项目全方位运作。信托公司接受的委托资金,采用股权、债权、物业持有等多种运作方,投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式,有利于分散风险,挑选最为合适的房地产项目,从而实现受益人利益最大化,也有利于提高信托公司报酬水平。当然,此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高,因而信托公司会与其他专业机构合作。下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西?判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下:是否具备足额的抵押物(一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上),且抵押物处置时具备较高的流动性(一般刚性需求为主的住宅更加容易处置);2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求(目前来看,一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛(深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的),三四线城市的项目最好是位于区域核心地段);3.开发商的实力与背景如何(衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名,去化率,对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比);4.实际控制人的人品如何(投资者可以重点关注实际控制人的发家历程,以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道)。

它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理e799bee5baa6e78988e69d8331333363383961能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式,募集投资者的资金,委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少,约占30%。1、私募股权房地产投资基金,简称房地产基金,一般指专注于房地产领域的私募股权基金,是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。2、分类:美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少;约占30%。3、特点:具有流动性强的特点,便于投资者控制风险,而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制,该类基金一般不能直接投资于房地产资产,而是要通e799bee5baa631333363383437过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资,而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90%以上。4、基金种类:公司型房地产基金公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东,享有股东所应享有的一切利益,同时也是基金公司亏损的最终承担者;其发起人可以自己管理基金,也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。契约型房地产基金契约型房地产投资基金又被称作信托型基金,是指以信托法为基础,根据当事人各方订立的信托契约,由基金发起人发起,公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为:基金受益人、基金管理人和基金信托人。有限合伙型房地产基金有限合伙将合伙人分成两类,即:有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言,前者是企业的所有者,后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产,可能采取用现金购买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式:基金制和承诺制。有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。

您说的公式我不太理解。。。可能您说的是交易结构吧?

说全面一点:房地产信托有两层含义,一是指房地产法律上或契约上的拥有者将zd该房地产委托给信托公司,由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益,信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营,使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式,能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益,并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下,其必将具有很强的生命力,一经推出,必然会受到各方的欢迎。二是房地产资金信托,即委托人基于对信托投资公司的信版任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用权的房地产融资方式。其实现在房地产信托风险有点高了,从去年开始,房地产信托违约事件时有所闻,这时候再投资房地产信托是不明智的。建议你投资其它信托产品吧。简简介房地产信托结构图房地产信托,英文是“Real Estate Investment Trust”,简称REITS,包括两个方面的含义:一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人),为受益人的利益或特定目的,将所有权转移给受托人,使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;二是房地产资金信托,是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。2003年6月,央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资,房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托,为了受益人的利益,代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。2发展e5a48de588b6e799bee5baa6e79fa5e9819331333335313231历程1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Bost上海国际金融中心on Personal Property Trust),但直到1920年以后,美国投资事业才有了划时代的发展,这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后,美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益,美国展开了一系列联邦证券交易活动,先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法,并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法,这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条,投资公司可以分为:面额证券公司(Face-Amount Certificate Companies)、单位信托公司(Unit Investment Trust)和经理公司(Management Companies)三类。其中,经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通,按投资公司法第5条又可将其分为:封闭型(Close-end Type)投资公司、开放型(Open-End Type)、分散型(Diversified Type)和非分散型(Non- Diversified Type)投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身,由于经济利益的驱动,最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定,随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织,而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似,并视同联邦公司组织加以课税,导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全,且经济发展态势良好,美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点,美国国会于1960年通过修订内地税法典,正式开创了REIT,规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。换言之,即使REIT是以公司为组织形态,也可以不必负担公司所得税,而仅对股东或投资人课征个人所得税,所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案,取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件,所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托,但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司,通过这些机构,向大众募集资金。基于危险分散原则,主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资,属于一种长期投资商品,其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定,REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。3性质分类房地产信托经营业务内容较为广泛,按其性质可分为:①委托业务,如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;②代理业务,如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等;③金融租赁、咨询、担保等业务。相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为最佳融资方式之一。4发展现状当人们对高房价已经感觉到无奈的时候,“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后,一切与房房地产信托地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑,房地产信托也自然“被焦虑”,被情绪化地关注。事实上,在我们的生活中,已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中,“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读,但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代,当信息的传播更加便捷之时,对于信息的辨别也更重要了。[1]房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨,房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大,而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题,但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议,从来看,房地产信托产品收益率还是比较高的,投资者在购买的时候一定要审慎:首先要看项目本身的好坏,其次要房地产信托计划的风控措施,第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值。不过专家建议,在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外,也要严格把握产品的风控措施,不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上,要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。从投资品种来看,股市屡创新低,外围环境负面消息不断,反弹迹象并不明确,风险难以把控。而房地产投资受到严控,且受到限购令影响,投资房地产风险加大。相比较下来,前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上,尽管同样受到调控,但是投资者能详细了解房地产信托项目,作为资产配置的一种,不失为一个理想的选择。5发展前瞻银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控,屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备,可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中,并开始主动出击。从9月开始,要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件,这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟。在监管部门的严控信托网的主动调整之下,房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报,9月份房地产领域的信托产品发行量为49款,环比下降25款,占比下降2.57个百分点。这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号,至于房地产信托业务是否会被叫停,尚无消息,但可以看出,调控政策逐步向各个信托公司开始发难。由于之前房地产信托过快的发展,这也使得风险积聚,银监会此举也是出于风控角度考虑。6资金来源资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地基金型房地产信托产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样,主要来源有:房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有:财政拨款、社会集资以及自身留利;房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内,由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率,均由中国人民银行规定、公布和调整;集资信托和代理集资这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托,直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式;资金信托是指信托机构接受委托人的委托,对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金,主要有单位资金、公益基金和劳保基金;共同投资基金即投资基金或共同基金,对于国内公众而言,它是一种较新型的投资工具,但在国外已有百余年的历史,并且日趋兴旺,是现代证券业中最有前途的行业,在发达国家的金融市场上,已为实践证明是一种相当先进的投资制度,并已成为举足轻重的金融工具。7投向分类根据资金投向的不同,REIT可分为三类:权益型(EQUITY REIT)。权益型 REIT直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同,但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益;抵押型(MORTGAGE REIT)。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益;混合型(HYBRID REIT)。顾名思义,此类REIT不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。早期的房地产信托主要为权益型,目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快,现已超过产权信托,主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外,REIT还有很多其他分类方法。例如,按股份是否可以追加发行,可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量,不得任意发行新的股份;相反,开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限,可分为定期型和无期限型。定期型 REIT是指在发行基金之初,就定为确定期限出售或清算基金,将投资所得分配予股东的事前约定;无限期型则无。按照投资标的确定与否,分为特定型与未特定型。基金募集时,特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT;反之,于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT.[2]8运作流程房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式:一种是美国模式,另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别,由于各自的国情不同,美国比较侧重于资金信托型REIT,而日本侧重于房地产资产信托型REIT。9美国模式美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要运作流程为:房地产市场的政策(1)评估资金。基金发起人为满足自身需求,进行REIT基金募集的筹划,主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REIT基金为筹资工具,并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。(2)接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。(3)接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。(4)接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约,确定其权利义务关系。(5)当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REIT契约。房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买 REIT证券,投资收益则从保管机构处获得。在美国,房地产信托证券首次公开发行的注册登记,其依据是1933年证券法表格-11,该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然,REIT也可因私下发行而无须注册登记,但依据1933年证券法REGULATION D(RULES501-506),私下发行的投资人人数上限为35人,完成公开发行后,按照1934年证券交易法,REIT有报告的义务。另外,法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求,如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制,以防止股份过于集中;每年90%以上的收益要分配给股东;其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面,REIT则受到了优待,按照规定,REIT不属于应税财产,且免除公司税项,这就避免了双重纳税的可能。10日本模式其运作流程为:(1)房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司;(2)投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;(3)信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;(4)房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;(5)信托公司向投资者发放红利;(6)信托银行也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配给投资者。11借鉴意义从对美国和日本房地产投资信托发展的经验和教训的研究中,我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点:(1)我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白,必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究,并推动政策的市场化,来达到房地产的证券化。 (2)正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品,它有自己产生的条件和发展的规律, 我们只能给它创造适合生长和发展的条件, 不能只是为了处理银行的不良资产(当然它可以作为处理不良资产的一种手段),更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展,这样只能起到拔苗助长的作用。(3)在政策上,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。(4)在房地产证券化的发展过程中,应极力开发相关和配套的房地产证券化商品,培养大量的机构投资者。(5)我国房地产业才刚刚开始发展,我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。在国内的房地产金融政策大环境下,房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展,积极引导社会资金、银行资金、 外商资金、 外埠资金和居民个人资金投向房地产。 通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式,适时培育和发展 REIT 基金,不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题,并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。[3]12作用1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道,促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%,而银行贷款又趋于紧缩状态,受房地产开发成本高等因素的制约,一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程,所以资金短缺是一个长期状态。因此,利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。房地产信托2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种,为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前,股市欺诈接连不断、股指一厥不振,银行存款利率大幅度下降的背景下,大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道,房地产信托化生逢其时,是满足投资者需要的一个很好的选择。3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围,是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看,因为无法可依,信托业的定位一直处于一种无序状态,为了吸纳储金,曾屡次出现高息揽储等不规范现象,扰乱了金融市场,也招来了政府干预,一次次整顿的结果,信托业的“可经营范围” 越来越窄,业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施,给信托业的规范发展带来了新的生机,在百废待兴的状态下,对信托业而言,进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。13同类区分与REITs的区别第一,REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购地产资产包,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益,能够在证券交易所上市流通;中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品,一般不涉及收购房地产资产包的行为,其收益视信托计划的方案设置而定,尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通。第二,REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者,比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者;中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报,一般在3%-9%左右。第三,REITs的运作方式是:负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营;中国的房地产信托计划的运作方式是:提供资金,监管资金使用安全,或部分或局部参与项目公司运作获取回报。第四,REITs的产品周期一般在8-10年,更注重房地产开发后,已完工的房地产项目的经营;中国的房地产信托计划产品周期较短,一般为1-3年。第五,REITs的税制优惠:如信托收益分配给受益人的,REITS免交公司所得税和资本利得税,分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。第六,中国的房地产信托概念较为宽泛,可以是REITs模式,也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。总之,简单地讲,REITs就是将投资大众的资金,由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物,投资人不是直接拿钱投资不动产,而是取得受益凭证,报酬以配息方式进行,且REITs可以挂牌公开交易,因此投资人还可以在公开市场买卖,赚取资本利得。14风险控制房地产信托的主要风险来自于:[2](1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。[2](2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测,而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景,很少揭示项目风险,如投资者轻信信托公司推介,不审慎决策,将面临很多潜在的风险。[2](3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制,普通投资者一般资金在二三十万、三四十万,但因为房地产融资额大,有的需要一两个亿的资金,有了200份的限制,单笔金额便很大,给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言,并不容易接受。[2](4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱,经营风险偏高,利润较低等;在运营模式上,多数产品采取的是贷款形式,形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让,流动性差。[2]信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段,一般依赖于银行后续资金介入,或由银行资金替代而顺利退出,或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出,能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此,房产信托在我国当前环境下,必须与银行紧密配合,单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大,在信托公司做出投资(或贷款)决策时,难以把握这些潜在影响因素,因此,信托公司的决策总是存在一定的风险,无法规避。—————————————————分割线——————————————————————确实不是我本人手打的,不过很简单的概括并不能说明问题,特别是随着法律法规的不断限制,房地产作为中国主流经济支柱之一,以及地方财政主要收入的产业链,后续的房地产与金融行业之间的合作将会出现更多的方式方法,信托最早出现在国外,但是并不完全适用于我国大陆,因此,希望朋友们不仅了解其然而且要了解其所以然,才能制定更合适自己项目的方式方法!另外,依然要说一句抱歉,我自己本人对于房地产信托挂钩,还是属于很初级的。说白了就是房地产企业通过信托平台募集资金用于投资房地产开发。楼上一看就是百度抄的,可能自己都不懂。

房地产投资基金的类型根据投资方式的不同,可分为权益型、抵押型与混合型。权益型投资一般直接或间接投资于房地产项目,其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益,权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中,收益要取决于项目实际运作情况。

抵押型投资则是借钱给开发商赚取固定收益,所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目,收益则来源于房地产抵押贷款利息,与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。

混合型是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金,兼具权益型和抵押型的双重特点,其在提供房地产贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。理论上来讲,混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时,也能提供稳定的贷款利息,不过由于比例难以划分和风险难以分割,所以实践中这样的结构比较少。

正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息,只是以预期收益率作为项目选择的标7a686964616f31333363373231准;会设立专门的托管账户保障投资人资金安全;只以地产项目作为投资标的,并以资产抵押或股权质押等形式进行风控;除非是商业类地产运营基金或特殊约定,一般不会按月付息,而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于银行存款收益,也有一定的风险,如果所投资项目发生问题,投资者也会蒙受损失。

原发布者:盛开的花360地产基金模式研究1、房地产投资基金的管理、运作及盈利模式1房地产投资基金的管理模式世界范围的产业投资基金的管理模式,其基本形态有两种:一是投资基金自行管理模式,二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式在有限责任公司制地产投资基金框架下,目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队管理。自行管理模式投资基金公司既设董事会,又聘请职业经理人组织专业管理团队,并将投资基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离,职业经理人团队可以有限地拥有某些投资经营权,但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董事会甚至控股股东掌控。优点:这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念,更多地体现"投资者主权"的原则,尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点。缺点:经过几年的实践,这种管理模式已暴露出许多先天的不足:董事会和大股东控制权太大,管理团队缺乏自主性和稳定性,不利于系e799bee5baa6e997aee7ad9431333433623831统地整合资本市场和投资市场的资源,不利于发挥投资基金的扩张和放大效应,不利于投资管理思想和投资工具的创新。有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人(团队)管理,也可视为一种特殊的自行管理模式,只不过其本质内涵更接近于委托管理模式,即由基金专家管理团队管理,可保证基金管理的专业化水平。2019/6/92、委托管理模式基本特征:投资基金不设经营管理团队,而是委托具有成熟

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